大家好，这里是“希财课堂每日读财”，我是大财师兄，本期和大家分享的主题是“资产增值”。
由于通货膨胀长期存在，所以想要自己辛苦挣来的钱不会随着时间推移而不断贬值，就需要把钱换成能创造收益的资产才行，而且需要资产的收益率超过通货膨胀率。那么，如果是100万的房产和100万的存款，5年后谁更值钱？最终收益能否跑赢通胀呢？
房产和存款价值比较
首先来看房产。
房地产的增值一个来自于房价上涨，一个来自于租金收入。
由于近两年国家坚持以“房住不炒”为房地产调控的方向，炒房的少了，房价上涨也就慢了下来。拿几个一线城市来说，过去一年新房价格涨得最多的深圳，涨幅也仅5.9％，涨得最少的广州涨幅仅为1％，平均涨幅在3％—4％左右。
如果房价每年涨4％，那么现在100万的房子，5年后就价值121。7万左右。
如果再把房子出租，每月租金3000元，一年就是3.6万，5年就是18万，这个收入也可以看成是房产创造的增值。加上房产涨价后的价值，5年后的房产总价值就是139.7万元，年均收益率在6.9％左右。
其次来看存款。
100万存银行，想要收益最大化，还是要存5年期的存款，因为5年期的存款利率一般是最高的。
目前5年期定期存款的最高利率可以达到4.8％，100万存5年，总利息就是24万。也就是说，现在的100万存款，5年后价值124万。
不过，以上都是没有考虑通货膨胀的。事实上因为有通货膨胀的存在，5年后的100万肯定不如现在的100万值钱。
所以要衡量100万房产和存款的真实价值，就需要从其收益率中减去通货膨胀率。
而目前的通货膨胀率为3％左右，减去通货膨胀率后，房产的收益率降至3.9％，存款的实际收益率降至1.8％。100万房产和存款5年后的价值分别就是121.1万和109.3万。
从上面的计算来看，尽管房价上涨已经慢了下来，但买房投资似乎还是比把钱存银行好，然而这里却还有一些细节没有考虑进去。
如果要把房子出租，肯定需要把房子装修一下，否则房子很难租的出去。而一旦要装修，简单装修一下可能就是十几万。而且装修是不会升值的，只会不断贬值。
假如100万的房产中有10万是装修的价值，90万属于房产本身的价值，那么当房价每年涨4％时，5年后房产的本身价值就仅只有109.5万左右，此时10万的装修价值还能剩5万就算不错了，加起来就是114.5万，再加上18万的租金就是132.5万。
此外，房产如果要出租，也不一定一直都能租的出去。假如每年有两个月房产是闲置的，每年的租金就会损失6000元，5年就是3万，减去之后租金就只有15万了，5年后的房产价值就只剩下129.5万。如果房产想要变现，可能还会产生一些交易费用，此时房产的价值就更低了。
可见，在房价仍然上涨的城市，配置房产看似比存款更有利，但因为房产具有很多不确定性因素，到最后还真不一定比存款更好。
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